Von Christian Ludl ·
Weder der Erbfall allein noch eine erledigte Steuererklärung beantwortet alle Fragen zum späteren Verkauf. Eine geordnete Zeitachse hilft bei der Prüfung.
Sie haben ein Haus geerbt und überlegen, es zu verkaufen. Dann hören Sie zwei gegensätzliche Aussagen: „Nach einer Erbschaft müssen Sie zehn Jahre warten“ und „Ein geerbtes Haus ist immer steuerfrei.“ Beide Sätze sind als pauschale Entscheidungsgrundlage ungeeignet.
Für die Prüfung eines privaten Veräußerungsgeschäfts kommt es auf die Erwerbs- und Nutzungsgeschichte an. Der Erbfall allein beantwortet die Frage nicht. Deshalb sollten Sie den möglichen Verkauf steuerlich einordnen lassen, bevor Sie einen verbindlichen Zeitplan festlegen.
Erbschaftsteuer und Besteuerung eines Verkaufs auseinanderhalten
Bei einer Erbschaft geht es zunächst um den Vermögensübergang. Bei einem späteren Verkauf kann zusätzlich die einkommensteuerliche Behandlung eines Veräußerungsgewinns relevant werden. Das sind unterschiedliche Prüfungen.
Aus einer erledigten Erbschaftsteuererklärung folgt deshalb nicht automatisch, dass ein späterer Verkauf ohne weitere steuerliche Prüfung möglich ist. Auch der für einen anderen Zweck angesetzte Immobilienwert ist nicht einfach die passende Rechengröße für jede Verkaufsbesteuerung.
Mein Rat ist: Geben Sie Ihrem Steuerberater nicht nur den heutigen Verkaufswunsch weiter. Er benötigt eine nachvollziehbare Geschichte der Immobilie und gegebenenfalls der einzelnen Nutzungsbereiche.
Der unentgeltliche Erwerb setzt nicht einfach eine neue Uhr in Gang
§ 23 EStG erfasst im Privatvermögen grundsätzlich Grundstücksverkäufe, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger für diese Vorschrift die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Der Erbfall startet damit nicht pauschal eine neue Zehnjahresfrist.
Das Gesetz kennt außerdem Ausnahmen bei bestimmter Eigennutzung. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss anhand der tatsächlichen Nutzung und Zeitfolge geprüft werden. Aus „Meine Eltern haben dort gewohnt“ sollten Sie keine eigene steuerliche Schlussfolgerung ableiten.
Die genaue Fristberechnung und die maßgeblichen Vorgänge gehören in die Steuerberatung. Richten Sie einen Notartermin nicht nach einer selbst errechneten Frist aus, solange diese nicht fachlich bestätigt ist.
Diese Unterlagen sind hilfreicher als eine Schätzung
Suchen Sie den ursprünglichen Erwerbsvertrag heraus. Ergänzen Sie Unterlagen über spätere Übertragungen, größere Veränderungen und die Erbschaft. Wenn zwischenzeitlich Anteile übernommen wurden, sollte das ebenfalls erkennbar sein.
Erstellen Sie daneben eine einfache Nutzungsübersicht. Wer hat welche Einheit in welchem Zeitraum bewohnt? Welche Räume waren vermietet? Wann gab es Leerstand? Wurde ein Teil betrieblich genutzt? Vermerken Sie Unklarheiten ausdrücklich, anstatt fehlende Daten durch ungefähre Erinnerungen zu ersetzen.
Bei einem Mehrfamilienhaus reicht die Aussage „Das Haus wurde von der Familie genutzt“ häufig nicht als Beschreibung. Eine Übersicht je Einheit hilft, unterschiedliche Sachverhalte zu erkennen. Sie müssen die steuerliche Bewertung dieser Unterschiede nicht selbst übernehmen.
Bei Auszahlungen und gemischten Vorgängen genauer hinsehen
Vielleicht möchten Sie zunächst einen anderen Erben auszahlen und anschließend verkaufen. Vielleicht gab es früher eine Übertragung mit Gegenleistungen oder übernommenen Schulden. Dann ist der Sachverhalt komplexer als eine reine unentgeltliche Übernahme.
Lassen Sie solche Abläufe vor ihrer Umsetzung prüfen. Die steuerlichen Folgen einer Gestaltung lassen sich nicht zuverlässig aus dem umgangssprachlichen Begriff „geerbt“ ableiten. Das gilt auch dann, wenn die Familie intern bereits einen Ausgleichsbetrag vereinbart hat.
Dieser Beitrag liefert deshalb bewusst keine Berechnung einer vermeintlichen Steuerlast. Dafür fehlen die persönlichen Daten, die Einordnung des Vermögens und die vollständige Vorgeschichte.
Steuerliche Klarheit und Verkaufsentscheidung zusammenführen
Selbst wenn ein Verkauf steuerlich möglich erscheint, bleibt die wirtschaftliche Frage offen: Passt der Zeitpunkt zu Ihrer Situation? Welche Kosten entstehen bis dahin? Benötigt das Haus Instandhaltung? Ist eine Vermietung realistisch oder würde sie neue Aufgaben schaffen, die Sie nicht übernehmen möchten?
Vergleichen Sie einen zeitnahen Verkauf, ein begründetes Abwarten und das Behalten der Immobilie. Dafür brauchen Sie jeweils einen plausiblen Erlös beziehungsweise Ertrag, die laufenden Ausgaben und Ihren eigenen Aufwand. Eine erwartete steuerliche Entlastung darf nicht isoliert betrachtet werden.
Für eine Immobilie in Augsburg Stadt und eine im Landkreis verwenden Sie passende regionale Bewertungsgrundlagen. Eine steuerliche Frist sagt nichts darüber aus, welchen Preis ein Käufer heute für genau Ihr Objekt akzeptieren wird.
Hilfreich ist eine Tabelle mit den Spalten Datum, Ereignis, betroffener Gebäudeteil und Beleg. Wenn ein Datum nicht feststeht, markieren Sie es als offen. Fragen Sie die übrigen Beteiligten gezielt nach den fehlenden Unterlagen. So entsteht ein Arbeitsstand, den Ihr Steuerberater ergänzen kann, ohne dass eine bloße Vermutung versehentlich als feststehender Sachverhalt in die Prüfung eingeht. Bewahren Sie auch widersprüchliche Unterlagen auf und weisen Sie auf den Widerspruch hin.
Ein guter erster Schritt ist eine geordnete Zeitachse
Schreiben Sie Erwerb, Übertragungen, Nutzungswechsel und Erbfall in zeitlicher Reihenfolge auf. Kennzeichnen Sie die Belege und die Lücken. Damit kann Ihr Steuerberater gezielt prüfen, welche Informationen noch fehlen und ob der gewünschte Verkaufszeitpunkt Auswirkungen hat.
Sie möchten parallel einschätzen, welche Verkaufs- oder Nutzungswege für Ihr geerbtes Haus in Augsburg oder im Landkreis sinnvoll sein könnten? In einem unverbindlichen Erstgespräch per Telefon oder Zoom können wir Immobilie, Unterlagen und Zeitplanung strukturieren. Die steuerliche Freigabe erfolgt durch Ihren Steuerberater, bevor aus einer Überlegung eine verbindliche Entscheidung wird.
