Von Christian Ludl ·
Die Absicherung sollte auch dann passen, wenn sich Ihr Leben verändert. Prüfen Sie Nutzung, Einkünfte und Kosten, bevor das Haus übertragen wird.
Sie möchten Ihr Haus schon zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen. Gleichzeitig soll Ihr Zuhause Ihr Zuhause bleiben. Im Gespräch fällt der Satz: „Wir tragen einfach ein Wohnrecht ein.“ Das klingt beruhigend. Doch was passiert, wenn Sie später ausziehen müssen und die Räume vermieten möchten?
Genau an dieser Frage zeigt sich, weshalb die Gestaltung nicht mit einem einzelnen Begriff erledigt ist. Wohnungsrecht und Nießbrauch können unterschiedliche Ziele unterstützen. Welche Lösung passt, hängt davon ab, welche Nutzung Sie absichern möchten und welche Verantwortung Sie künftig tragen können.
Beschreiben Sie zuerst Ihr gewünschtes Leben
Bevor Sie über Vertragsformulierungen sprechen, gehen Sie gedanklich mehrere Situationen durch. Sie wohnen weiterhin selbst im Haus. Ihr Partner bleibt nach Ihrem Tod allein dort. Eine Pflegeperson soll einziehen. Oder Sie wechseln später in eine kleinere Wohnung und benötigen zusätzliche Einnahmen.
Schreiben Sie auf, welche dieser Möglichkeiten Ihnen wichtig sind. Denken Sie dabei auch an Garten, Garage, Keller, Zugang und gemeinschaftliche Räume. „Ich möchte hier bleiben können“ ist ein verständlicher Wunsch. Für eine rechtliche Absicherung muss daraus eine genaue Beschreibung werden.
Ich halte es für wichtig, dass bei einer Übertragung nicht nur die nächste Generation betrachtet wird. Ihre eigene Bewegungsfreiheit und wirtschaftliche Sicherheit gehören genauso in die Planung.
Was die beiden Rechte grundsätzlich unterscheidet
Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB kann die Nutzung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils als Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers sichern. Das Gesetz berücksichtigt auch die Aufnahme von Familie und erforderlichen Pflegepersonen. Wie weit das konkrete Recht reicht, ergibt sich aus seiner Ausgestaltung.
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB betrifft grundsätzlich das Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Er kann deshalb auch für die Absicherung von Mieteinnahmen relevant sein. Einzelne Nutzungen können jedoch ausgeschlossen werden. Der Name des Rechts allein ersetzt die Prüfung des vereinbarten Inhalts nicht.
Ob eine spätere Vermietung möglich ist, welche Räume erfasst sind und welche Zustimmung erforderlich sein könnte, sollten Sie vor der Übertragung mit dem Notariat klären. Ein Wohnungsrecht darf nicht ohne Prüfung wie ein umfassendes Vermietungsrecht behandelt werden.
Der mögliche Auszug gehört an den Anfang der Planung
Viele Familien besprechen ausführlich, wer das Haus einmal bekommen soll. Weniger konkret wird darüber gesprochen, was bei einem dauerhaften Auszug geschieht. Gerade dann können sich die wirtschaftlichen Interessen verändern.
Brauchen Sie Einnahmen für eine andere Wohnform? Soll die Familie das Haus selbst nutzen dürfen? Wie wird mit einem nicht mehr ausgeübten Recht umgegangen? Ein Umzug sollte nicht zum Anlass für eine überstürzte Löschungsentscheidung werden. Lassen Sie rechtlich prüfen, welche Folgen eine Änderung oder Aufgabe hätte.
Besprechen Sie auch den Fall, dass ein Kind das Haus später verkaufen möchte oder wirtschaftliche Schwierigkeiten bekommt. Welche Sicherung besteht tatsächlich, und welche weiteren Vertragsregelungen sind für Ihre Situation sinnvoll? Das ist eine Frage für die notarielle und gegebenenfalls anwaltliche Beratung.
Wer bezahlt künftig welche Arbeiten?
Das Dach muss erneuert werden, die Heizung fällt aus oder ein Bad soll angepasst werden: Solche Ereignisse können nach einer Übertragung ganz unterschiedliche Vorstellungen auslösen. Wer zahlt, wer beauftragt und wer entscheidet?
Erstellen Sie eine Liste aus laufenden Kosten, regelmäßiger Unterhaltung und größeren Investitionen. Legen Sie diese dem Notariat vor. Lassen Sie sich die gesetzliche Ausgangslage und die Auswirkungen möglicher Vereinbarungen erklären. Eine private Kostenliste ist eine Vorbereitung, keine rechtssichere Kostenverteilung.
Prüfen Sie zusätzlich die finanzielle Tragfähigkeit auf beiden Seiten. Ein übertragenes Haus kann dem Kind Vermögen verschaffen und zugleich künftige Ausgaben auslösen. Ein zurückbehaltenes Recht kann Ihre Nutzung sichern, ohne jede denkbare Versorgungslücke zu schließen.
Die Immobilie und die Familie getrennt durchrechnen
Eine belastete Immobilie ist wirtschaftlich anders zu betrachten als ein frei verfügbares Haus. Für die Einordnung müssen Inhalt und Umfang der Rechte bekannt sein. Pauschale Wertabschläge werden dieser Aufgabe nicht gerecht.
Für steuerliche Bewertungen gelten zudem eigene Regeln. Ein Marktwert ist nicht automatisch der steuerlich maßgebliche Wert. Versprechen über eine bestimmte Steuerersparnis wären ohne persönliche Prüfung fehl am Platz. Ziehen Sie deshalb einen Steuerberater hinzu, bevor Sie die Übertragung allein mit vermeintlichen Freibetragsvorteilen begründen.
Eine Alternative kann sein, zunächst Eigentümer zu bleiben und die Nachfolge anders vorzubereiten. Auch eine spätere Übertragung oder ein Verkauf mit anschließendem Wohnungswechsel kann geprüft werden. Keine dieser Möglichkeiten ist allein wegen Ihres Alters zwingend richtig.
So gehen Sie vorbereitet ins Beratungsgespräch
Nehmen Sie Grundbuch, vorhandene Darlehensunterlagen und eine kurze Beschreibung Ihrer gewünschten Wohn- und Einkommenssituation mit. Ergänzen Sie Ihre Fragen zu Partnerabsicherung, Pflege, Vermietung, Kosten und einem späteren Verkauf.
Sie möchten vor einer Übertragung wissen, wie Ihre Immobilie in Augsburg oder im Landkreis wirtschaftlich einzuordnen ist? In einem unverbindlichen Erstgespräch per Telefon oder Zoom können wir Objekt, Bewertungsbedarf und mögliche Wohnalternativen ordnen. Die passende rechtliche und steuerliche Gestaltung entwickeln Sie darauf aufbauend mit Ihren Fachberatern.
