Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft: Was sollten Sie zuerst mit der Bank klären?

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und haben bereits eine Vorstellung davon, wie Sie anschließend wohnen wollen. Auf dem Darlehenskonto steht allerdings noch eine Restschuld. Die Zinsbindung läuft weiter. Nun stellt sich die Frage: Können Sie überhaupt verkaufen, und welcher Betrag bleibt danach tatsächlich übrig?

Ein laufendes Darlehen bedeutet nicht automatisch, dass ein Verkauf ausscheidet. Es macht aber eine zusätzliche Abstimmung erforderlich. Bevor Sie mit dem erwarteten Verkaufserlös planen, sollten Sie die Ablösung, mögliche Kosten und denkbare Alternativen mit Ihrer Bank prüfen.

Drei Zahlen, die Sie nicht verwechseln sollten

Der im Grundbuch eingetragene Betrag einer Grundschuld, Ihre aktuelle Restschuld und der zu einem bestimmten Termin notwendige Ablösebetrag sind unterschiedliche Größen. Aus dem Grundbuch allein können Sie deshalb nicht ablesen, wie viel Sie der Bank beim Verkauf zahlen müssen.

Fordern Sie eine Übersicht Ihrer Darlehen an. Dazu gehören Vertragsnummer, Restschuld, Zinsbindung, vereinbarte Sondertilgungen und weitere Sicherheiten. Lassen Sie sich erklären, welche Beträge für Ihre konkrete Zeitplanung relevant sind.

Eine erste Auskunft kann auf Annahmen beruhen und später angepasst werden müssen. Fragen Sie deshalb nach Berechnungsstichtag, Gültigkeit und Bedingungen. Eine grobe Zahl aus einem älteren Bankgespräch sollte nicht unbemerkt zur festen Grundlage Ihres nächsten Immobilienkaufs werden.

Eine vorzeitige Ablösung kann Kosten auslösen

Bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Sollzins kann unter den Voraussetzungen des § 490 Absatz 2 BGB eine vorzeitige Kündigung wegen berechtigten Interesses möglich sein. Dabei kann eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden. Ob und in welcher Höhe sie tatsächlich verlangt werden darf, muss anhand des Vertrags und der gesetzlichen Regeln geprüft werden.

Daneben enthält § 489 BGB ordentliche Kündigungsrechte. Bei gebundenem Sollzins ist insbesondere die Regel nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Kündigungsfrist wichtig; spätere Vereinbarungen können den maßgeblichen Ausgangszeitpunkt verändern. Das ist keine pauschale Aussage, dass jedes zehn Jahre alte Darlehen sofort kostenfrei ablösbar wäre.

Lassen Sie den konkreten Termin und die finanziellen Folgen bestätigen. Bei Zweifeln an einer Forderung kann eine unabhängige rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

Fragen Sie nach Alternativen zur sofortigen Ablösung

Wenn Sie eine andere Immobilie kaufen möchten, kann ein Gespräch über einen möglichen Sicherheitentausch sinnvoll sein. Ob die Bank zustimmt und welche Voraussetzungen gelten, ist individuell zu klären. Stellen Sie eine solche Lösung nicht bereits als gesichert dar.

Auch ein anderer zeitlicher Ablauf oder das Nutzen vertraglicher Rechte kann prüfenswert sein. Allerdings muss die Alternative zu Ihrem Lebensplan passen. Ein späterer Verkauf spart möglicherweise an einer Stelle Kosten und verursacht an anderer Stelle weitere Ausgaben.

Vergleichen Sie deshalb den gesamten Zeitraum. Dazu gehören laufende Darlehenszahlungen, Bewirtschaftung, gegebenenfalls zwei Haushalte und der Aufwand einer Zwischenlösung. Der niedrigste einzelne Kostenposten führt nicht automatisch zum besten Gesamtergebnis.

Was bleibt vom Verkaufspreis für Sie verfügbar?

Erstellen Sie eine vorsichtige Erlösplanung. Beginnen Sie mit einem begründeten Verkaufskorridor. Ziehen Sie die voraussichtliche Darlehensablösung und die auf Verkäuferseite anfallenden Kosten ab. Steuerliche Fragen sollten separat fachlich geprüft werden.

Rechnen Sie mindestens zwei Varianten: einen Verkauf im geplanten Zeitraum und eine längere Vermarktung. So erkennen Sie, ob Ihre Anschlussplanung auch dann funktioniert, wenn sich die Zahlung des Kaufpreises verschiebt.

Ich finde diese Rechnung wichtiger als einen besonders optimistischen Verkaufspreis. Sie sollen wissen, welcher finanzielle Spielraum realistisch ist. Für Augsburg und den Landkreis braucht der angesetzte Immobilienwert eine zum Standort und Objekt passende Grundlage.

Bank und Notariat brauchen einen abgestimmten Ablauf

Bei der Vertragsvorbereitung muss geklärt werden, wie mit bestehenden Grundpfandrechten umzugehen ist. Die dazu erforderlichen Erklärungen und Zahlungswege werden mit dem Notariat und den beteiligten Banken abgestimmt. Eine Grundschuld müssen Sie deshalb nicht vorschnell selbst löschen lassen.

Geben Sie bestehende Finanzierungen vollständig an und benennen Sie die Ansprechpartner. Wenn mehrere Darlehen, Banken oder weitere belastete Grundstücke betroffen sind, sollten diese Zusammenhänge früh sichtbar werden. Ein Kredit kann anders abgesichert sein, als es ein Blick auf nur ein Grundbuch vermuten lässt.

Versprechen Sie einem Käufer keinen besonders frühen Vollzug, solange die dafür notwendigen Abläufe ungeklärt sind. Ein realistischer Termin ist für beide Seiten hilfreicher als eine Zusage, die später korrigiert werden muss.

Prüfen Sie zudem, ob die Bank noch Unterlagen benötigt, die erst beschafft werden müssen. Ein früh erkennbarer fehlender Beleg lässt sich besser organisieren als eine überraschende Lücke kurz vor dem geplanten Vollzug.

Ihr nächster Schritt: erst Auskunft, dann Festlegung

Vereinbaren Sie ein Bankgespräch mit einem ungefähren Verkaufszeitfenster. Bitten Sie um schriftliche Angaben zu Ablösung, möglichen Kosten, Alternativen und benötigten Unterlagen. Erst danach sollten Sie einen erwarteten Nettoerlös fest in Ihre Wohn- oder Vermögensplanung übernehmen.

Sie möchten Ihr Haus in Augsburg oder im Landkreis verkaufen und zunächst den Wert sowie einen tragfähigen Ablauf einordnen? In einem unverbindlichen Erstgespräch per Telefon oder Zoom können wir Bewertungsbedarf, Zeitplan und die Fragen an Ihre Bank strukturieren. Über Darlehensbedingungen und deren rechtliche Prüfung entscheiden die jeweils zuständigen Fachstellen.