Von Christian Ludl ·
Wieder Miete einnehmen oder eine Einheit frei lassen? Entscheiden Sie anhand von Kosten, Zustand und den tatsächlichen Möglichkeiten für Käufer.
In Ihrem Mehrfamilienhaus ist gerade eine Wohnung frei geworden. Gleichzeitig denken Sie über den Verkauf des gesamten Hauses nach. Eine neue Vermietung würde wieder Einnahmen bringen. Eine freie Einheit könnte einem Käufer aber auch Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. Was ist für Ihre Situation sinnvoll?
Die Entscheidung hängt davon ab, welche Käufergruppe zum Haus passt und was die freie Wohnung tatsächlich ermöglicht. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, nach dem Vollvermietung immer besser oder Leerstand grundsätzlich wertvoller wäre. Vergleichen Sie die Varianten, bevor Sie sich mit einem neuen Mietvertrag langfristig festlegen.
Leerstand und Potenzial nicht gleichsetzen
Eine unvermietete Wohnung kann unterschiedliche Ursachen haben. Vielleicht ist der letzte Mieter gerade ausgezogen. Vielleicht sind Arbeiten notwendig. Vielleicht war eine Vermietung über längere Zeit schwierig. Diese Unterschiede gehören offen auf den Tisch.
Dokumentieren Sie seit wann die Einheit frei ist, welchen Zustand sie hat und welche Maßnahmen erforderlich erscheinen. Trennen Sie dabei bekannte Tatsachen von Ideen. Ein möglicher Grundrissumbau oder eine spätere Eigennutzung sind zunächst Vorstellungen, deren Umsetzbarkeit zu prüfen ist.
Ein Käufer wird die freie Einheit anders bewerten, wenn er sie kurzfristig regulär vermieten kann, als wenn wesentliche technische oder rechtliche Fragen offen sind. Die bloße Überschrift „mit Potenzial“ ersetzt diese Informationen nicht.
Eine neue Vermietung wirkt über den Verkauf hinaus
Bei verkauftem vermietetem Wohnraum tritt der Erwerber nach § 566 BGB grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Eine jetzt abgeschlossene Vermietung kann deshalb die künftigen Möglichkeiten des Käufers beeinflussen.
Ein Mietvertrag sollte nicht als kurzfristige Zwischenlösung behandelt werden, nur weil Sie selbst bald verkaufen möchten. Insbesondere die rechtliche Gestaltung von Befristungen, Miethöhe und besonderen Vereinbarungen muss fachlich passen. Der Verkaufswunsch schafft dafür keine pauschale Ausnahme.
Prüfen Sie vor einer Neuvermietung auch die für den konkreten Standort geltenden mietrechtlichen Vorgaben. Dieser Beitrag nennt bewusst keine zulässige Neuvertragsmiete. Augsburg Stadt und einzelne Gemeinden im Landkreis können unterschiedlichen Regelungen und Marktbedingungen unterliegen.
Welche Käufer können mit welcher Variante arbeiten?
Ein Käufer, der vor allem regelmäßige Einnahmen sucht, wird sich für einen nachvollziehbaren Mietvertrag, die vereinbarte Miete und den Zustand der Einheit interessieren. Dabei bleibt wichtig, welche nicht umlagefähigen Kosten und Investitionen zu erwarten sind.
Ein Käufer mit eigenem Modernisierungsplan könnte eine freie Einheit bevorzugen. Er kann dann mögliche Arbeiten anders organisieren. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass er einen höheren Kaufpreis bietet oder dass seine Umbauidee zulässig ist.
Bei kleineren Mehrfamilienhäusern kann zusätzlich eine teilweise Eigennutzung eine Rolle spielen. Ob dafür eine passende Nachfrage besteht, muss objektbezogen geprüft werden. Aus einer denkbaren Käufergruppe entsteht noch kein belastbarer Kaufinteressent.
Zwei ehrliche Wirtschaftlichkeitsrechnungen
Stellen Sie die Variante „jetzt vermieten“ der Variante „zunächst frei lassen“ gegenüber. Berücksichtigen Sie jeweils die erwartbaren Einnahmen, laufenden Kosten, notwendige Arbeiten und Ihren organisatorischen Aufwand bis zum Verkauf.
Trennen Sie bestehende Mieteinnahmen, aktuelle Leerstandskosten und lediglich angenommene künftige Mieten. Eine mögliche Sollmiete darf nicht als bereits gesicherter Ertrag dargestellt werden. Das gilt auch für die Präsentation des gesamten Hauses.
Rechnen Sie zusätzlich einen längeren Verkaufszeitraum. Ein bewusst freigehaltener Bereich verursacht dann länger Kosten. Bei der Neuvermietung können dagegen Aufwendungen entstehen, die ein Käufer in seiner Planung anders eingesetzt hätte. Beide Varianten enthalten Annahmen, die sichtbar bleiben sollten.
Nicht hektisch renovieren, um schnell vermieten zu können
Bevor Sie eine umfangreiche Ausstattung bestellen, klären Sie, welcher Zustand für die gewählte Strategie sinnvoll ist. Manchmal reicht es, technische Fragen zu untersuchen und den Istzustand sauber zu dokumentieren. Manchmal ist eine notwendige Reparatur unabhängig vom Verkauf angezeigt.
Ein vollständig neues Bad sollte nicht allein deshalb entstehen, weil „leer“ im Exposé ungünstig wirken könnte. Umgekehrt rechtfertigt ein geplanter Verkauf nicht, Sicherheitsfragen oder laufende Schäden unbeachtet zu lassen.
Hilfreich ist eine kurze Maßnahmenliste: Was ist erforderlich, was ist für eine Vermietung nötig und was wäre eine freiwillige Verbesserung? Dazu gehören belastbare Kostenauskünfte, soweit sie für die Entscheidung gebraucht werden.
Eine einfache Einheitenliste hilft beim Vergleich: Wohnungsbezeichnung, tatsächlicher Mietstatus, belegte aktuelle Einnahme und offene Arbeiten. Die freie Wohnung sollte darin eindeutig erkennbar sein. Ergänzen Sie eine mögliche Vermietung als gesondertes Szenario. So können Interessenten nachvollziehen, welche Zahlen heute gelten und welche erst nach einer Entscheidung entstehen könnten. Auch Ihre eigene Planung wird dadurch belastbarer, ohne einen künftigen Ertrag vorwegzunehmen.
Entscheiden Sie nach einem festen Prüfpunkt
Sammeln Sie Mietdaten, Zustand, Leerstandskosten und die Unterlagen des gesamten Hauses. Lassen Sie dann beide Vermarktungsvarianten einordnen. Erst danach entscheiden Sie, ob eine neue Vermietung zu Ihrem Verkaufsziel passt oder ob Sie zunächst andere Möglichkeiten offenhalten.
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in Augsburg oder im Landkreis und möchten eine freie Einheit vor dem Verkauf sinnvoll einordnen? In einem unverbindlichen Erstgespräch per Telefon oder Zoom können wir Ertragssituation, Käufergruppen und nächste Prüfschritte strukturieren. Mietrechtliche Vertragsfragen klären Sie ergänzend mit Ihrem Rechtsberater.
