Von Christian Ludl ·
Wer eine Immobilie weitergeben möchte, sollte zuerst die eigenen Wünsche und die Möglichkeiten der Familie klären. Daraus entsteht die Grundlage für fachliche Beratung.
Sie möchten, dass Ihr Haus später in gute Hände kommt. Vielleicht soll eines Ihrer Kinder dort wohnen. Vielleicht möchten Sie Ihren Partner absichern oder vermeiden, dass sich die Familie irgendwann über die Immobilie streitet.
Hinter diesen Wünschen steckt mehr als die Frage, wer eines Tages im Grundbuch steht. Es geht um Ihr eigenes Zuhause, um Fairness und um Entscheidungen, die für die Menschen nach Ihnen auch praktisch funktionieren müssen.
Eine gute Vorbereitung beginnt deshalb mit Ihren Zielen. Rechtliche Gestaltung und steuerliche Prüfung bauen darauf auf.
Was soll die Immobilie für Sie und Ihre Familie leisten?
Möchten Sie auf jeden Fall dort wohnen bleiben? Sollen mögliche Mieteinnahmen weiterhin Ihnen zugutekommen? Benötigen Sie Vermögen als Reserve für spätere Ausgaben? Und wie wichtig ist Ihnen, auch künftig selbst über die Immobilie entscheiden zu können?
Diese Fragen gehören an den Anfang. Eine Lösung, die auf dem Papier eine Vermögensübertragung ermöglicht, muss auch Ihre eigene Lebensplanung tragen. Es lohnt sich, verschiedene Entwicklungen mitzudenken: einen späteren Umzug, veränderte finanzielle Bedürfnisse oder die Situation, dass das vorgesehene Kind das Haus doch nicht übernehmen möchte.
Sprechen Sie zunächst über die Wünsche der Beteiligten. Ein Elternhaus zu erhalten kann ein gemeinsamer Wunsch sein. Ob jemand dort leben, investieren oder eine Auszahlung finanzieren kann, muss dennoch gesondert geklärt werden.
Vererben und Übertragen zu Lebzeiten sind verschiedene Wege
Bei einer Übertragung zu Lebzeiten wird die Eigentumssituation bereits zu Ihren Lebzeiten gestaltet. Beim Vererben steht die Nachfolge im Todesfall im Mittelpunkt. Welcher Weg besser passt, lässt sich aus dem Immobilienwert allein nicht ableiten.
Eine Schenkung kann beispielsweise mit vorbehaltenen Nutzungsrechten verbunden werden. Sie sollte aber nicht mit der Annahme erfolgen, man könne später jederzeit wieder frei über das verschenkte Eigentum verfügen. Welche Absicherung möglich und sinnvoll ist, gehört in eine individuelle notarielle Beratung.
Verträge, die zur Übertragung von Grundstückseigentum verpflichten, bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Für ein Testament gelten eigene Formvorschriften. Ein eigenhändiges Testament muss grundsätzlich selbst von Hand geschrieben und unterschrieben sein; ein nur ausgedruckter und unterschriebener Text erfüllt diese Form nicht. Für die konkrete Gestaltung sollten Sie sich fachkundig beraten lassen.
Wohnungsrecht und Nießbrauch genau besprechen
Wer Eigentum überträgt und weiter im Haus leben möchte, sollte die eigene Nutzung rechtlich absichern lassen. Dabei werden unter anderem Wohnungsrecht und Nießbrauch besprochen.
Ein Wohnungsrecht dient dem vereinbarten eigenen Wohnen. Ein Nießbrauch kann darüber hinaus die Vermietung und den Bezug von Mieteinnahmen ermöglichen. Welches Recht passt und wie es ausgestaltet werden muss, hängt von Ihren Zielen ab.
Besonders wichtig sind praktische Fragen: Was passiert bei einem Auszug? Wer trägt welche laufenden Kosten und größere Instandsetzungen? Wie werden die Rechte im Grundbuch abgesichert? Und welche Rückforderungsmöglichkeiten sollen für bestimmte Entwicklungen geprüft werden? Lassen Sie diese Punkte im Notariat ausdrücklich erläutern.
Fairness braucht eine nachvollziehbare Wertgrundlage
Wenn mehrere Kinder oder andere Beteiligte berücksichtigt werden sollen, entsteht schnell die Frage nach dem Wert der Immobilie. Eine alte Kaufpreisangabe oder ein beliebiges Internetangebot genügt für eine tragfähige gemeinsame Orientierung häufig nicht.
Eine aktuelle Einordnung des Immobilienwerts kann helfen, Überlegungen zu Ausgleichszahlungen und zur wirtschaftlichen Belastbarkeit zu strukturieren. Welcher Bewertungsmaßstab und welche Form des Nachweises für rechtliche oder steuerliche Zwecke benötigt werden, müssen die zuständigen Berater klären. Eine Einschätzung für einen möglichen Verkauf und die steuerliche Bewertung sind nicht automatisch dasselbe.
Ebenso gehört auf den Tisch, welche Investitionen anstehen. Wer ein Haus übernimmt, übernimmt eine Immobilie mit einem bestimmten Zustand und möglichen künftigen Ausgaben. Das sollte in der familiären Planung sichtbar sein.
Pflichtteil und Steuern früh einordnen lassen
Die gewünschte Nachfolge kann Pflichtteilsfragen auslösen. Wer in der konkreten Familienkonstellation Ansprüche haben könnte und welche Folgen eine Schenkung hat, sollte individuell rechtlich geprüft werden. Eine einfache Formulierung wie „Das Haus bekommt unser Kind“ beantwortet diese Fragen noch nicht.
Auch steuerliche Freibeträge und mögliche Befreiungen haben Voraussetzungen. Ob sie greifen und welche Gestaltung sinnvoll ist, sollte eine Steuerberatung anhand Ihrer Vermögens- und Familiensituation prüfen. Eine pauschale Zusage, durch frühzeitiges Übertragen falle keine Steuer an, wäre keine belastbare Grundlage.
So bereiten Sie die nächsten Gespräche vor
Notieren Sie Ihre Ziele, die möglichen Empfänger und die Fragen, die innerhalb der Familie offen sind. Stellen Sie vorhandene Grundbuchunterlagen, Informationen zu Darlehen, Mietverhältnissen und zum Zustand der Immobilie zusammen. Mit dieser Übersicht können Immobilienbewertung, rechtliche Gestaltung und steuerliche Prüfung gezielt aufeinander abgestimmt werden.
Sie möchten zunächst wissen, welchen wirtschaftlichen Spielraum Ihre Immobilie in Augsburg oder im Landkreis bietet? Ich unterstütze Sie bei der immobilienbezogenen Einordnung und der Vorbereitung der nächsten Schritte. Ein unverbindliches Erstgespräch ist telefonisch oder per Zoom möglich. Die individuelle erbrechtliche und steuerliche Gestaltung übernehmen die dafür zuständigen Fachleute.
