Von Christian Ludl ·
Nach einer Erbschaft müssen Sie nicht sofort über einen Verkauf entscheiden. Rechtliche Fristen und mögliche Verbindlichkeiten sollten jedoch früh geklärt werden.
Ein Haus zu erben kann vieles gleichzeitig bedeuten: Erinnerungen, Verantwortung, offene Fragen und einen Stapel Unterlagen. Vielleicht steht die Immobilie leer. Vielleicht wohnen Mieter darin. Oder mehrere Familienmitglieder haben unterschiedliche Vorstellungen davon, was als Nächstes geschehen soll.
Sie müssen nicht sofort wissen, ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen möchten. Einige rechtliche Fragen können allerdings kurze Fristen haben. Deshalb ist es hilfreich, das Dringende von der späteren Immobilienentscheidung zu trennen.
Bei unklaren Schulden sofort rechtlichen Rat einholen
Ein Nachlass kann neben Vermögen auch Verbindlichkeiten enthalten. Nach § 1967 BGB haftet der Erbe für Nachlassverbindlichkeiten. Wenn Sie Schulden oder andere Belastungen vermuten, sollte die rechtliche Klärung deshalb nicht auf eine spätere Immobilienbewertung warten.
Für die Ausschlagung einer Erbschaft gilt grundsätzlich eine Frist von sechs Wochen. Sie beginnt nicht pauschal am Todestag, sondern richtet sich nach den gesetzlichen Kenntnisvoraussetzungen. Bei Berufung durch eine Verfügung von Todes wegen beginnt sie nicht vor deren Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. In bestimmten Auslandsfällen beträgt die Frist sechs Monate.
Lassen Sie deshalb Beginn, Dauer und erforderliche Schritte umgehend individuell klären, wenn eine Ausschlagung oder eine Begrenzung Ihrer Haftung in Betracht kommen könnte. Aus einer zunächst unvollständigen Übersicht sollten keine vorschnellen Handlungen abgeleitet werden.
Unterlagen und den Zustand der Immobilie erfassen
Sobald die rechtliche Ausgangslage geklärt ist beziehungsweise parallel dazu die notwendigen Sicherungsfragen fachkundig abgestimmt sind, braucht es einen Überblick über das Objekt. Welche Unterlagen gibt es? Welche Verträge laufen weiter? Wer kennt den Zustand des Gebäudes?
Hilfreich sind insbesondere Grundbuchunterlagen, vorhandene Baupläne, Flächenangaben, Darlehensinformationen, Versicherungsunterlagen und Belege über Modernisierungen. Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge, Angaben zu Einnahmen und Ausgaben sowie Unterlagen zu Kautionen hinzu. Bei Eigentumswohnungen sind auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wichtig.
Für eine leer stehende Immobilie sollte geklärt werden, wie sie kontrolliert und vor Schäden geschützt wird. Stimmen Sie mit dem Versicherer ab, ob und welche Mitteilungen oder besonderen Maßnahmen erforderlich sind. Dokumentieren Sie den Zustand und bewahren Sie Rechnungen und relevante Korrespondenz geordnet auf.
Sie müssen dabei nicht jede technische Frage selbst beantworten. Wenn beispielsweise Feuchtigkeit oder Schäden unklar sind, ist die Einschätzung geeigneter Fachleute sinnvoller als eine Vermutung innerhalb der Familie.
Bei mehreren Erben zunächst eine gemeinsame Grundlage schaffen
Ein Miterbe kann nicht allein über seinen vermeintlichen Anteil am einzelnen geerbten Haus verfügen. Die Verfügung über einen Erbteil am gesamten Nachlass ist davon rechtlich zu unterscheiden. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen.
Für die Planung eines Hausverkaufs bedeutet das: Beteiligte, Befugnisse und gemeinsame Ziele sollten früh geklärt werden. Bei Uneinigkeit oder besonderen Nachlassregelungen ist rechtliche Beratung erforderlich.
Praktisch hilft es, dieselben Informationen für alle bereitzustellen: Unterlagen, Zustand, laufende Kosten und eine nachvollziehbare Wertgrundlage. So lässt sich besser besprechen, ob jemand das Haus übernehmen möchte, eine Auszahlung überhaupt finanzierbar wäre oder ein gemeinsamer Verkauf infrage kommt. Halten Sie Absprachen fest und vereinbaren Sie, wer welche Informationen beschafft.
Den Immobilienwert unabhängig von Erinnerungen betrachten
Vielleicht verbinden Sie mit dem Haus Ihre Kindheit. Ein anderer Beteiligter sieht vor allem anstehende Arbeiten. Beides darf ausgesprochen werden. Für eine wirtschaftliche Entscheidung brauchen Sie zusätzlich eine Bewertung, die sich auf Lage, Zustand, Nutzung und geeignete Daten stützt.
Gerade bei einem Haus, das lange in Familienbesitz war, können Unterlagen fehlen oder Veränderungen nicht vollständig dokumentiert sein. Diese Punkte sollten in der Bewertung sichtbar bleiben. Eine scheinbar genaue Zahl hilft wenig, wenn wesentliche Annahmen ungeprüft sind.
Ob eine marktbezogene Einschätzung genügt oder für einen bestimmten Zweck ein Gutachten benötigt wird, hängt vom Anlass ab. Klären Sie die Anforderungen vor der Beauftragung mit den beteiligten Fachleuten.
Behalten, vermieten oder verkaufen: drei ernsthafte Optionen
Selbst nutzen: Passt die Immobilie zu Ihrem Alltag, Ihrem Standort und Ihrem Budget? Berücksichtigen Sie dabei auch mögliche Auszahlungen an andere Berechtigte und notwendige Arbeiten.
Vermieten: Welche Einnahmen sind realistisch, welche Kosten und Aufgaben stehen ihnen gegenüber? Eine Vermietung sollte auf einer tragfähigen Rechnung beruhen, einschließlich Instandhaltung und möglichem Leerstand.
Verkaufen: Welche Vorbereitung braucht das Objekt? Welche Unterlagen fehlen? Und welcher Erlös könnte nach relevanten Kosten und der Ablösung bestehender Verbindlichkeiten verbleiben? Mögliche steuerliche Folgen sollten vor verbindlichen Entscheidungen individuell geprüft werden.
Keine dieser Optionen ist allein deshalb richtig, weil sie in einer anderen Familie funktioniert hat. Entscheidend sind Ihre Ausgangslage und die gemeinsame Tragfähigkeit der Lösung.
Sie haben eine Immobilie in Augsburg oder im Landkreis geerbt und möchten die Möglichkeiten ordnen? In einem unverbindlichen Erstgespräch können wir den Zustand, die Wertgrundlage und sinnvolle nächste Prüfschritte besprechen – telefonisch oder per Zoom. Rechtliche Fristen sowie erbrechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte unmittelbar mit den dafür zuständigen Fachleuten.
