Von Christian Ludl ·
Eine Zahl aus dem Internet ist ein Anfang. Für Ihre Verkaufsentscheidung brauchen Sie eine Bewertung, deren Grundlagen Sie nachvollziehen können.
Sie haben eine Zahl im Kopf. Vielleicht stammt sie aus einem Online-Rechner, aus einem Gespräch mit Nachbarn oder aus einem Immobilienangebot ganz in Ihrer Nähe. Sobald ein Verkauf konkreter wird, reicht diese Zahl allein nicht mehr aus. Sie möchten wissen, worauf Sie sich verlassen können – und wie sich ein nachvollziehbarer Angebotspreis begründen lässt.
Eine gute Immobilienbewertung macht genau das sichtbar: Welche Eigenschaften sprechen für Ihre Immobilie? Was müssen Käufer zusätzlich einplanen? Welche Vergleichsdaten passen tatsächlich? Erst daraus entsteht eine Grundlage, mit der Sie Ihre nächsten Schritte planen können.
Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis: drei unterschiedliche Größen
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbaren Preis zu einem bestimmten Stichtag. Dabei zählen unter anderem Lage, tatsächliche Eigenschaften und rechtliche Gegebenheiten. Persönliche Wünsche des Eigentümers sind kein eigener Wertmaßstab. So legt es § 194 Baugesetzbuch fest.
Der Angebotspreis ist dagegen der Preis, mit dem Sie Ihre Immobilie am Markt anbieten. Er sollte sich aus der Bewertung und einer begründeten Vermarktungsstrategie ableiten. Der spätere Verkaufspreis ergibt sich erst aus der konkreten Einigung zwischen Verkäufer und Käufer.
Diese Unterscheidung hilft auch beim Blick auf Immobilienportale: Ein ausgeschriebener Preis zeigt zunächst die Preisvorstellung des Anbieters. Er belegt nicht, dass ein Käufer diesen Betrag bezahlt hat.
Warum der Quadratmeterpreis allein nicht genügt
Zwei Häuser können ähnlich groß sein und trotzdem sehr unterschiedliche Voraussetzungen für einen Verkauf mitbringen. Entscheidend ist beispielsweise, ob das Dach instand gehalten wurde, wie die Räume geschnitten sind und welche Arbeiten vor einer Nutzung anstehen. Auch eine ruhige Seitenstraße und eine stark befahrene Durchgangsstraße sollten nicht ungeprüft in denselben Vergleich eingehen.
Bei einer Eigentumswohnung reicht der Blick auf die eigene Wohnung ebenfalls nicht aus. Der Zustand des Gemeinschaftseigentums, vorhandene Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und absehbare Maßnahmen gehören in die Betrachtung. Bei einem Mehrfamilienhaus werden zusätzlich die Erträge, die Mietverhältnisse und der Instandhaltungsbedarf wichtig.
Für Augsburg und den Landkreis bedeutet das: Ein Durchschnitt für die gesamte Region kann Orientierung geben. Er ersetzt keine Prüfung Ihrer Adresse und Ihrer Immobilie.
Welche Daten eine Bewertung belastbarer machen
Eine sinnvolle Grundlage sind geeignete Vergleichsdaten und die Informationen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse. Sowohl die Stadt Augsburg als auch der Landkreis bieten Immobilienmarktinformationen an. Diese amtlichen Angebote sind von allgemeinen Portalstatistiken zu unterscheiden.
Auch der Bodenrichtwert kann ein Baustein sein. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer Richtwertzone. Er ist weder der Gesamtwert Ihres Hauses noch automatisch der genaue Wert Ihres konkreten Grundstücks.
Für die Wertermittlung sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren vor. Welches Verfahren oder welche Kombination geeignet ist, hängt vom Objekt und den verfügbaren Daten ab. Eine überzeugende Bewertung erklärt die Auswahl, statt lediglich ein Ergebnis auszudrucken.
Was Sie für eine erste Einordnung bereithalten können
Sie müssen vor einem ersten Gespräch noch keinen vollständigen Aktenordner zusammenstellen. Hilfreich sind zunächst:
- Adresse, Baujahr und Angaben zu Wohn- und Grundstücksfläche;
- Grundrisse und vorhandene Flächenberechnungen;
- Informationen zu Modernisierungen und bekannten Schäden;
- Angaben zur Nutzung, zu Mietverhältnissen und bekannten Rechten Dritter;
- bei einer Wohnung die verfügbaren Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft.
Wichtig ist, fehlende oder unklare Angaben offen zu benennen. Eine geschätzte Wohnfläche sollte als Schätzung erkennbar bleiben. Eine geplante Modernisierung ist etwas anderes als eine abgeschlossene und dokumentierte Maßnahme. Je klarer diese Unterschiede sind, desto nachvollziehbarer wird die Einordnung.
Woran Sie eine hilfreiche Bewertung erkennen
Fragen Sie nach den Annahmen hinter dem Ergebnis: Welche Objekte wurden verglichen? Wie aktuell sind die Daten? Was wurde vor Ort geprüft? Welche Besonderheiten sind berücksichtigt und welche Punkte noch offen?
Eine nachvollziehbare Preisspanne kann dabei hilfreicher sein als ein scheinbar auf den Euro genauer Betrag. Sie zeigt, wo Unsicherheiten bestehen und welche Informationen noch benötigt werden. Auch der Zweck zählt: Eine Einschätzung zur Verkaufsvorbereitung erfüllt eine andere Aufgabe als ein Gutachten, das beispielsweise für eine rechtliche Auseinandersetzung benötigt wird. Welche Form erforderlich ist, sollte vor der Beauftragung geklärt werden.
Für mich gehört zu einer guten Verkaufsvorbereitung, dass Sie die Preisempfehlung verstehen. Sie sollten erklären können, warum Ihre Immobilie so eingeordnet wird – und welche Voraussetzungen für die Vermarktung wichtig sind.
Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie in Augsburg oder im Landkreis einordnen? Sprechen wir in einem unverbindlichen Erstgespräch über Ihr Objekt, Ihre Pläne und die sinnvollen nächsten Schritte. Das Gespräch ist auch telefonisch oder per Zoom möglich.
